En immobilier, le droit de préemption est en droit légal qui permet à un tiers privé ou public d’obtenir la priorité sur l’acquisition d’un bien lorsqu’un propriétaire manifeste la volonté de le vendre.
En d’autres mots, ce n’est pas parce que vous avez trouvé un accord avec le vendeur pour acheter son bien que vous en serait forcément l’acquéreur, d’autre auront la priorité sur vous ! Le locataire s’il y en a un ou l’Etat. C’est-à-dire le propriétaire du bien n’est pas libre de vendre son bien à l’acheteur de son choix.
Le droit de préemption Urbain
Si le bien est situé dans une zone soumise au droit de préemption urbain alors après votre passage chez le notaire pour signer le compromis de vente, vous allez devoir respecter un délai légal de deux mois avant de signer l’acte authentique de vente. Ce délai correspond à la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la commune concernée. Le notaire va donc soumettre le bien pour faire prévaloir sa priorité d’acheter si elle le souhaite, après délibération du Conseil municipal.
Cela peut en général être le cas en vue de futur aménagement urbain ou dans le but de protéger certaines zones ou encore faciliter la rénovation de quartiers entiers.
Je vais vous donner un petit exemple concret pour que ce soit plus clair qui est d’ailleurs un exemple personnel.
Mon voisin est propriétaire d’une maison disposant d’une très grande parcelle de terrain, après avoir consulté le PLU (plan local d’urbanisme) de la commune et souhaitant se débarrasser de son contraignant entretien, il décide d’en vendre une partie qui se trouve constructible. Malheureusement pour lui la mairie à décidé de préempter son terrain dans le but de construire une route pour faciliter l‘accès des riverains au centre de la commune.
Il n’a donc pas pu vendre son terrain à l’acheteur qu’il souhaitait.
Mais à quel prix ?
Au risque de vous surprendre, la Mairie peut racheter le bien à un prix bien inférieur au prix préalablement convenu avec le futur acquéreur. Pour exemple un propriétaire à Paris à contester devant les tribunaux le fait que la ville à préempter son bien en lui payant la moitié du prix qu’avait accepté le précédent acquéreur, 85 000 euros au lieu de 150 000 euros.
Il est a été débouté par le tribunal qui a indiqué qu’il n’y a pas d’atteinte à la propriété lorsqu’une commune décide préempter un bien même à un prix bas. La justification est portée sur l’économie de deniers publics et d’intérêt général. Je vous laisse libre de l’interprétation de cette décision.
Le droit de préemption du locataire
Le locataire est-il toujours prioritaire ?
Non, ce n’est pas systématique et cette priorité n’excite que dans quatre cas bien précis :
1- En cas de première vente d’un logement pour donner suite à une division ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble
2-En cas de vente d’un bien libre
3-En cas de vente en bloc d’un immeuble de plus de 5 logements qu’ils soient libres ou occupés
4-en cas de vente de plus de 10 logements d’un même immeuble après accord collectif de tous les propriétaires
A savoir que le droit de préemption ne s’applique pas si le bien est vendu louer, dans ce cas le nouveau propriétaire doit simplement conserver le locataire et respecter les termes du contrat de location en cours.
Mais également si le propriétaire vend le bien à un membre de sa famille (jusqu’à troisième degré inclus).
Droit de préemption du locataire en cas de congé pour vente
Pour un bail en location nu
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 indique que dans le cas d’une location nu un propriétaire bailleur qui souhaite vendre son logement libre de tous occupants doit délivrer un congé pour vente à son locataire en respectant un délai d’au moins 6 mois avant la fin du bail dans le cas d’une location nu.
Cette notification doit être envoyée par lettre recommandé avec accusé réception, notifiée par huissier ou remise en main propre avec récépissé de réception, ce congé pour vendre vaut offre de vente au locataire.
Le locataire dispose alors d’un droit de préemption durant les 2 premiers mois de ce préavis, Il a alors le choix d’accepter ou non l’offre d’achat, et en cas de refus le vendeur peut alors vendre son bien à tout autre acquéreur.
Pour un bail en location meublée
Dans le cas d’un bail de location meublé, le délai de préavis n’est pas de 6 mois mais de 3 mois avant la date d’échéance du bail.
De la même manière que pour le logement nu, il doit être envoyé par lettre recommandé avec accusé de réception et vaut également pour offre de vendre au locataire
La grande différence réside dans le fait que pour un logement meublé, le locataire ne dispose d’aucun droit de préemption, c’est un acquéreur comme les autres.
Les éléments obligatoires du courrier de congé pour vente
Le congé pour vente sous peine de le voir contester doit comporter un certain nombre d’informations légales :
- Le motif de congé (pour vendre)
- Le prix de vente du bien
- Les conditions de vente (les modalités de paiement du prix et les conditions essentielles de la ventes)
- La description précise du bien (il n’est pas obligatoire de préciser la superficie du logement)
- Enoncé des cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, qui indique les conditions de vente aux locataires
La lettre de congé doit être accompagné de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.