Que faire en cas de loyer impayé ? Et comment les éviter ?

C’est l’une des craintes de tous les propriétaires, faire face à un locataire mauvais payeur !

En France le défaut de paiement est très marginal, puisqu’il ne représente que 2% de l’ensemble des contrats de location, quel que soit le type de bail, bail d’habitation ou bail commercial, le locataire a l’obligation de payer le loyer et les charges aux échéances contractuelles.

Mais comment réagir si votre locataire cesse de payer son loyer ? Que faire face à ce genre de situation ?

Première étape : réagir rapidement !

Dès le premier impayé de loyer, il est indispensable de prendre contact directement avec son locataire. Contactez-le par tout moyen : par téléphone, mail ou par courrier afin de lui signifier le plus tôt possible son défaut de paiement. Le but étant d’en trouver la raison : oubli, erreur, difficulté financièrement temporaire, changement familial etc…

Vous pourrez alors évaluer si cette situation est volontaire, temporaire ou prolongée.

Pensez à toujours garder une trace écrite de vos échanges. (Envoi d’un commandement de payer par lettre recommandée avec accusé de réception)

Privilégiez toujours une première approche amiable, un propriétaire qui se montre à l’écoute est compréhensif à bien plus de chance de trouver une solution rapidement sans être obligé d’entamer des procédures plus lourdes.

Deuxième étape : faire appel aux garanties de loyers

Si l’absence de paiement du loyer perdure ou qu’aucun accord à l’amiable n’est possible, il est temps de faire appel aux garantis, trois choix s’offrent alors à vous :

  • Contacter la personne qui s’est portée caution pour le locataire (si une caution a été signée), signifiez rapidement à la caution son engagement en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception.
    Sachez que si vous ne le faites pas dans les 15 jours suivant le premier commandement de payer adresser à votre locataire, elle ne sera pas tenue de payer les pénalités et les intérêts de retard. En revanche la caution pourra prendre le relai à titre de substitution du locataire en cas de condamnation
  • Contacter action logement, si le locataire à souscrit à la garantie Visale. C’est ensuite au locataire de confirmer ses difficultés de paiement pour que la garantie se mette en marche
  • Contacter votre assureur, si vous avez souscrit à une garantie loyers impayés.
  • Contacter la CAF, si votre locataire bénéficie de l’aide au logement dans les meilleurs délais, afin qu’elle enclenche une procédure d’impayé, pour la caf il y a impayé, dès que la dette du locataire dépasse 2 mois de loyer.

Troisième étape : Lancement de la procédure de recouvrement

Si les relances simples et les mises en demeure à l’amiable ne fonctionnent pas, il faut rapidement passer au commandement de payé délivré par un huissier. Les procédures pouvant être très longues, ne perdez pas de temps !

Votre locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour régulariser sa situation, au bout des deux mois soit :

  • Il paye les sommes dues, ce qui met fin à la procédure de non-paiement de loyer.
  • Il ne paye pas.

Dans le deuxième cas il faut entamer une procédure d’assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du domicile, je ne serais que vous conseiller de vous faire accompagner par un avocat spécialisé en droit immobilier qui sera votre interlocuteur privilégié tout au long de la procédure.

L’assignation au tribunal est délivrée par un huissier de justice, au moins deux mois avant l’audience. En parallèle, l’huissier dépose une copie de l’assignation auprès de la préfecture.

Le juge pourra alors soit accorder au locataire des délais de paiement s’il estime que la dette pourra être payée, soit prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire il faudra alors de nouveau faire appel à un l’huissier pour qu’il envoie au locataire un commandement de quitter les lieux.

Le locataire aura 2 mois à partir de la réception du commandement de quitter les lieux pour quitter le logement.

Quatrième étape : L’expulsion

Encore une fois, le locataire peut faire le choix d’ignorer ces courriers est de rester dans les lieux, il restera alors une seule issue : l’expulsion par la force !

Une expulsion est un acte que seul un huissier de justice est habilité à mettre en place, même si cela est tentant, vous ne pouvez pas faire justice vous-même, sous peine d’être condamné à une amende de 30 000 euros et de 3 ans de prison.

Une intervention des forces publiques peut alors être demandée au préfet pour procéder à l’expulsion du locataire.

A savoir que le délai d’expulsion peut être prolongé en raison de la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars.

Bien rédiger son bail, pour éviter les impayés

La procédure de recouvrement et d’expulsion est chronophage en temps et en argent, cependant en respectant certaines règles, il est possible de réduire le risque de loyers impayés.

La caution simple ou solidaire :

Il existe deux types de caution possible, mais les deux ne vous protègent pas de la même façon, en effet la caution solidaire à l’avantage de pouvoir être sollicité dès le défaut de paiement constaté, en même temps que le locataire.

A contrario la caution simple ne peut être sollicité qu’après la mise en demeure du locataire.

Je ne peux que donc vous recommander de privilégier une caution solidaire lors de la signature du bail de location.

La clause résolutoire :

Lors de la rédaction du bail, il peut être judicieux d’y inclure une clause résolutoire qui permet de faciliter la procédure de fin du contrat de location.

Cette clause prévoit que le bail sera résilié automatiquement si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues.

Vous gagnerez alors du temps, car le juge pourra alors acter la résiliation du bail sans passer par une conciliation et acter la procédure d’expulsion du locataire.

La sélection des dossiers de location :

C’est une étape trop souvent bâclée par beaucoup de propriétaires, vos futurs locataires doivent être sélectionnés méthodiquement et soigneusement, il est indispensable de procéder à toutes les vérifications nécessaires pour éviter de vous retrouver dans la situation délicate que vive 2 % des propriétaires en France.

Dans la formation « réussir son investissement immobilier locatif en mois de 6 mois », je vous donne les règles à respecter pour maximiser vos chances d’échapper aux mauvais payeurs.